• 400-650-0717

信托转型REITs还是看着挺美

发布时间:2019-08-26  

在房地产业务和通道业务接连被限之后,加速转型已经成为信托公司的共识,而REITs(房地产信托投资基金)成为信托转型考虑方向。

不过,不少信托业内人士告诉《国际金融报》记者,信托目前还在“霸屏”房地产一级市场,REITs业务量还很小。不过待到房地产行业进入存量博弈阶段,信托或将积极介入。

REITs业务量很小

“23号文”等接力式的监管让房地产信托降至冰点,信托公司亟待转型以寻求新的业绩支撑点。信托业内人士告诉《国际金融报》记者,结合房地产行业的发展阶段和国际经验,REITs是信托公司转型的方向之一。

有分析认为,旧城改造、城市更新等项目不受《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》(信托函〔2019〕64号)的约束,而REITs被认为是化解债务、盘活存量资产最佳的金融工具,另外根据戴德梁行和中房协发布的《2018亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》,目前亚洲地区共有超过168支REITs产品,总市值超过2348亿美金。REITs被认为是信托公司下半年发力重点。

目前来看,券商和基金正在积极上报并进行一些类REITs项目,比如大型城市群周边的仓储、科技园区、数据中心、交通枢纽、养老项目等。信托布局进展情况如何?

“现阶段REITs业务量很小。”中铁信托研发部黄霄盈告诉《国际金融报》记者:“REITs主要解决房地产存量流动性问题,需要依靠存量市场的不断发展壮大。当存量市场开始超过一级市场时,REITs也就迎来了黄金发展期。换句话说,一旦房地产行业进入存量博弈阶段,信托届时将积极介入。”

“目前信托公司主要集中承接‘房地产一级市场业务’,即和开发商合作的新房融资,较少涉及房地产二级市场。目前,信托‘霸屏’房地产一级市场,在该市场还有利润空间的阶段,信托没有太大动力去推二级市场。”黄霄盈表示。

与券商、基金相比,信托优势几何?中国社会科学院金融研究所副研究员袁增霆告诉记者:“信托业务在房地产投融资方面介入更早、更广;在上游项目选择、投资管理与下游资金募集、客户服务方面更为成熟。”

同时,袁增霆也指出:“近年来房地产类信托业务风险暴露,受此影响,信托没有基金、证券的包袱轻。此外,相比信托,基金与证券业机构在金融市场上具有更强的影响力,容易将原来金融市场上的投资者(客户)转化过来。”

对此,黄霄盈也表示:“在标准化产品方面,券商、基金占据优势,信托则在产品结构上有天然的优势?。”

对于专业REITs管理人的要求,中联基金合伙人周芊认为,需具备五个方面的能力:第一,强大的金融及资本管理能力;第二,扎实且全面的资产管理能力,体现在现金及账户、实体资产的管理,还有成本管控和价值提升;第三,需具备深耕产业的经验和专业能力,能够根据产业周期选取适当的管理方式,实现资产收益和投资人收益的最大化;第四,管理人自身履职能力、勤勉尽责的态度是保证底层资产管理的关键要素;第五,专业互补和团队系统稳定性。

税收政策不匹配等挑战

除了市场尚待成熟外,信托布局REITs还存在政策不匹配等挑战,REITs落地艰难。

袁增霆在接受《国际金融报》记者采访时表示:“数年前,金融机构就开始关注和探索REITs的可能性。尤其是握有长期资金来源及投资需求的机构。但受制于市场融资利率和资产价格高企,缺乏市场时机。当前资金成本与资产交易成本虽然已经有所下降,但还不足以构成明确的投资机会。”

“公募REITs的落地与政策的支持态度及推动力度直接相关。”袁增霆表示。但事实上,由于相关政策环境仍不匹配等因素,国内始终未出现真正意义上的REITs。一些类REITs也暂未成熟,而且2019年类REITs发行数量明显减少。

在中融信托创新研发部看来,REITs在国内的发展障碍包括收入来源与分配缺少规定、缺乏税收激励政策、资产租售比低等方面。

在收入来源于分配方面,美国规定REITs的收入90%必须来源于房地产租金、利息、股息、出售或处置股票、证券和房地产权益所得的收益等,而我国目前还缺乏关于REITs收入结构的规定。

在税收激励政策方面,一些国家的法律规定只有REITs留存的、不分配的收益才需要缴纳公司所得税,而分配的收益则只由投资者缴纳个人所得税,这样可以避免对REITs基金和投资人的双重征税。而从我国来看,则缺少相关的税收优惠。

在资产租售比低方面,由于目前国内土地、物业价格过高,无论商业物业还是租赁物业的租金回报率都较低,多数盈利都是依靠资产升值来实现。而依赖资产升值来实现投资回报实际上是在不断吹大泡沫,REITs的长久、健康发展必须依靠经营现金流的回报。

袁增霆认为,无论商业地产升级还是城市改造,都取决于上述两种成本是否足够降低。换言之,如果在政策支持下,拿到足够低成本的项目,就有投资价值。不然,随着经济增长与总需求增速的下降,地产类资产价格面临下行压力,不利于信托等其他金融机构介入。

在资产端方面,由于国内物业资产良莠不齐,一些业态的盈利模式也受到质疑,这也一定程度上影响REITs的落地与进一步发展。以国内长租公寓资产为例,大部分距离能够发行类REITs乃至真正的公募REITs,还有着较大的距离,无法满足REITs为投资者提供稳定收益的要求。

来源:国际金融报 吴林璞

信托讲堂
  400-650-0717


中国商道网 四川省达县中学 大连本柱工美团体有限公司 中南大学资源网 翔宇手机网 沈阳京都友好医院 沈阳京都友好医院 无锡市花园实验小学 沈阳京都友好医院 沈阳京都友好医院 沈阳京都友好医院 西正制律师事务所 桥西区教育局幼教信息网 上海欧申律师事务所 泰州久晟机电有限公司 麟游中学 一珉教育 苏州源河自动化设备有限公司 邵阳市青年企业家协会 无锡市中美机械设备有限公司 北京世纪大恒电子技术有限公司 苏州市华腾建筑装饰工程有限公司 无锡新光阳科技有限公司 济南华银试验仪器有限公司 烟台鼎大建设机械有限公司 河北三利有机食品有限公司 深圳市金倍健生物科技有限公司 无锡玻璃隔断 香港柏美国际酒店管理有限公司 深圳三宁节能科技有限公司 天津市隆兴达科技发展有限公司 无锡东鑫汽车销售有限公司 上海伦驰传动有限公司 河北悦达日化用品有限公司 中卫职业技术学校 乔登美语学校 北京湖南企业商会 四川省南充市顺庆实验小学 兄弟网 都江堰市李冰中学 ppnba直播吧飞飞CMS官网论道网洋创支付吧